Урок №10: Доходный подход (Коммерческая недвижимость).

Урок №10: Доходный подход (Коммерческая недвижимость)

Описание урока:

Коммерческий объект стоит ровно столько, сколько реальных денег он способен генерировать. В этом модуле мы отходим от оценки «стоимости кирпичей и бетона» и переходим к финансовому анализу денежных потоков, используя метод прямой капитализации:

Где V — стоимость объекта, NOI — чистый операционный доход, а R — ставка капитализации.

Структура урока:

• Расчет реального NOI: Как правильно очистить заявленный доход от иллюзий (вычеты на недозагрузку, потери при сборе платежей и операционные расходы).

• Ставка капитализации (R): Мера риска в действии. Почему премиальный стрит-ритейл и склад на окраине оцениваются по абсолютно разным ставкам.

• Анализ договоров: Почему при оценке коммерции арендаторы важнее толщины стен.

🛡️ Фокус риск-менеджмента:

Главная гарантия для банка — это способность актива самостоятельно обслуживать долг за счет арендных платежей в случае дефолта заемщика.

📌 Задание на урок:

Ознакомьтесь с финансовой моделью расчета чистого операционного дохода (в формате Excel), прикрепленной к данному уроку.